Dove gli immobili nelle Alpi svizzere sono ancora accessibili
Nelle località di villeggiatura svizzere più famose appartamenti e chalet sono diventati molto più cari. Fuori dalle destinazioni di prestigio esistono però ancora Comuni con prezzi al metro quadrato nettamente inferiori. Secondo gli attuali valori modellizzati, Airolo, Glarona Sud, Ernen, Leukerbad, Goms, Evolène, Wildhaus-Alt St. Johann e Leysin si situano sotto la media svizzera.
Autore: Nikita von Niederhäuser , esperto immobiliare UrbanHome Aggiornato il: · Tempo di lettura: ca. 18 minuti
Il mercato immobiliare delle Alpi svizzere è diviso in due
Le principali destinazioni internazionali hanno raggiunto prezzi difficilmente confrontabili con quelli del normale mercato della proprietà abitativa svizzera.
Secondo UBS, gli appartamenti di vacanza di fascia alta costano circa CHF 25’000 al metro quadrato a Gstaad, CHF 24’000 in Engadina e a St. Moritz, CHF 23’500 a Verbier, CHF 22’000 ad Andermatt e CHF 21’000 a Zermatt.
| Segmento di mercato | Esempi | Valutazione |
|---|---|---|
| Principali mercati internazionali | Gstaad, St. Moritz, Verbier, Andermatt, Zermatt | Oltre CHF 20’000 al m² nel segmento di lusso degli immobili di vacanza. |
| Destinazioni affermate e costose | Davos/Klosters, Arosa, Flims/Laax, Lenzerheide, regione della Jungfrau | Secondo UBS, circa CHF 16’000–18’000 al m². |
| Mercati di vacanza relativamente meno costosi | Goms, Evolène, Leukerbad, Wildhaus, Leysin-Les Mosses, Elm/Braunwald | Prezzi decisamente inferiori, ma qualità dell’immobile e statuto di seconda casa possono comportare forti maggiorazioni. |
| Comuni alpini fuori dalle grandi destinazioni turistiche | Airolo, Glarona Sud, Ernen e altri centri di valle o regionali | Talvolta molto al di sotto della media comunale svizzera. |
Importante: Un prezzo medio comunale e il prezzo di un appartamento di vacanza di lusso non misurano la stessa cosa. Una seconda casa ristrutturata vicino agli impianti di risalita può costare il doppio di una vecchia abitazione principale nello stesso Comune.
Dove i valori medi sono ancora più bassi
La tabella seguente utilizza i prezzi medi modellizzati di RealAdvisor. Il modello combina annunci, vendite storiche, valutazioni professionali e dati geografici.
La stima per 80 metri quadrati è una semplice moltiplicazione ed esclude notaio, imposte, ristrutturazioni, parcheggio e arredi.
| Comune | Media al m² | Valore calcolato per 80 m² | Valutazione |
|---|---|---|---|
| Airolo (TI) | CHF 3’969 | ca. CHF 317’520 | Valore di riferimento molto basso; esaminare attentamente la posizione sul Gottardo e gli edifici datati. |
| Glarona Sud (GL) | CHF 4’559 | ca. CHF 364’720 | Comune esteso con forti differenze tra le località di valle e le zone turistiche. |
| Ernen (VS) | CHF 5’050 | ca. CHF 404’000 | Borgo storico vicino alle regioni dell’Aletsch e di Goms. |
| Leukerbad (VS) | CHF 5’342 | ca. CHF 427’360 | Destinazione termale e alpina; verificare condizioni dell’immobile e fondo di rinnovo. |
| Goms (VS) | CHF 5’742 | ca. CHF 459’360 | Regione per sci di fondo e turismo tutto l’anno; microposizioni e collegamenti variano. |
| Evolène (VS) | CHF 6’020 | ca. CHF 481’600 | Autentica destinazione vallesana con prezzi inferiori alle località più prestigiose. |
| Wildhaus-Alt St. Johann (SG) | CHF 6’380 | ca. CHF 510’400 | Regione turistica della Svizzera orientale vicina a Zurigo, con domanda crescente tutto l’anno. |
| Leysin (VD) | CHF 6’625 | ca. CHF 530’000 | Località montana vodese con collegamento ferroviario e vocazione internazionale. |
| Obersaxen Mundaun (GR) | CHF 7’727 | ca. CHF 618’160 | Ancora sotto la media svizzera, ma le posizioni turistiche migliori possono costare molto di più. |
| Svizzera | CHF 7’904 | ca. CHF 632’320 | Valore di riferimento tra Comuni e diversi tipi di immobili. |
La tabella è un punto di partenza per la ricerca, non una valutazione del singolo immobile. All’interno dello stesso Comune, vista, esposizione solare, anno di costruzione, stato di ristrutturazione, accessibilità, posto auto e uso legalmente consentito possono generare differenze di diverse migliaia di franchi al metro quadrato.
Quali regioni alpine sono interessanti per chi cerca prezzi accessibili?
Airolo e alta Leventina
Collegamenti ferroviari e autostradali al Gottardo, panorama alpino e prezzi medi molto bassi. Verificare soprattutto età dell’edificio, efficienza energetica, carichi di neve e umidità.
Glarona Sud ed Elm/Braunwald
Il grande Comune unisce centri di valle più accessibili e località turistiche. Vicinanza agli impianti, panorama e statuto di seconda casa possono però far salire notevolmente i prezzi.
Ernen e Goms
Borghi storici, sci di fondo, escursioni e vicinanza alla regione dell’Aletsch. Tempi di percorrenza, domanda stagionale ed edifici più vecchi sono importanti.
Leukerbad
Le terme e il turismo montano si affiancano a prezzi medi relativamente bassi. Nella proprietà per piani occorre verificare in particolare fondo di rinnovo, ascensori, facciate, tetti piani e impianti comuni.
Evolène e valli laterali
Borghi vallesani tradizionali e prezzi relativamente accessibili. Il mercato ristretto può però offrire meno scelta e tempi di rivendita più lunghi.
Wildhaus-Alt St. Johann
Facilmente raggiungibile dalla Svizzera tedesca e adatto all’uso tutto l’anno. Gli immobili migliori possono già superare sensibilmente la media comunale.
Leysin-Les Mosses
Posizione montana, collegamento ferroviario, scuole e ospiti internazionali. Gli appartamenti costano meno rispetto a molte località di punta della Svizzera romanda, ma i prezzi continuano a crescere.
Obersaxen Mundaun e Surselva
Leggermente sotto la media nazionale. Le migliori posizioni sci ai piedi e le nuove costruzioni possono costare molto più degli appartamenti datati nelle frazioni periferiche.
Perché alcune località alpine restano meno costose?
Prezzi bassi non significano automaticamente posizioni scadenti. Spesso manca soprattutto la domanda internazionale del lusso, mentre altre qualità del luogo possono rimanere molto interessanti.
Meno prestigio
Minore notorietà internazionale, domanda di lusso più debole e meno progetti prestigiosi.
Edifici più vecchi
Una quota più alta di case e appartamenti datati da ristrutturare abbassa la media dei prezzi.
Distanze maggiori
Comprensori sciistici più piccoli o tempi di viaggio più lunghi verso i grandi centri limitano la domanda.
Minore liquidità di mercato
Una platea più ristretta di acquirenti può allungare la rivendita e talvolta frenare la crescita dei prezzi.
Abitazione principale, seconda casa o immobile gestito turisticamente?
La stessa planimetria può avere un valore diverso in base allo statuto d’uso. Prima di prenotare un immobile, è necessario chiarirne l’uso legalmente consentito.
| Statuto | Utilizzo tipico | Controlli importanti |
|---|---|---|
| Abitazione principale | Residenza principale permanente | Obbligo di domicilio e controlli comunali. |
| Seconda casa senza restrizioni | Uso personale come casa di vacanza o per il fine settimana | Verificare la libertà d’uso esistente e le iscrizioni nei registri. |
| Appartamento gestito turisticamente | Locazione tramite gestore o circuito di affitti | Settimane d’uso privato, contratto con il gestore, commissioni e ripartizione dei ricavi. |
| Abitazione soggetta al diritto previgente | Immobile autorizzato prima dell’introduzione delle restrizioni | Verificare permessi edilizi, lavori passati e vincoli d’uso attuali. |
Espressioni come «ideale come appartamento di vacanza» non costituiscono una prova giuridica. Contano registro fondiario, licenza edilizia, vincoli d’uso e informazioni del Comune.
Che cosa significa la legge sulle abitazioni secondarie per gli acquirenti
Nei Comuni con una quota di seconde case superiore al 20%, in linea generale non possono essere autorizzate nuove seconde case non gestite turisticamente.
A fine marzo 2026 l’Ufficio federale dello sviluppo territoriale contava 331 Comuni di questo tipo.
Qual è la quota attuale di abitazioni secondarie?
Quale statuto d’uso si applica a questo immobile?
Esiste una restrizione d’uso di diritto pubblico?
L’appartamento può essere affittato a lungo termine o per brevi periodi?
Quali regole si applicano a ristrutturazioni o ampliamenti?
La legge sulle abitazioni secondarie non vieta tutti gli acquisti. Le seconde case esistenti possono in generale essere vendute e i modelli gestiti turisticamente sono possibili a determinate condizioni. Conta lo statuto del singolo immobile.
Lex Koller: restrizioni per gli acquirenti dall’estero
Le persone all’estero possono necessitare di un’autorizzazione a seconda di domicilio, cittadinanza e immobile. Per le case di vacanza valgono contingenti e ulteriori requisiti.
Chiarire le regole con l’autorità cantonale competente o un notaio prima di firmare il contratto.
Il 15 aprile 2026 il Consiglio federale ha aperto una consultazione per inasprire la Lex Koller. Il 30 luglio 2026 la revisione non era ancora in vigore.
Le case di vacanza sono finanziate con criteri più severi
Spesso serve più capitale proprio
Gli immobili di vacanza vengono in genere finanziati con maggiore prudenza rispetto all’abitazione principale occupata dal proprietario.
Spesso solo dal 60 al 75%
In base alla banca, il finanziamento massimo può essere sensibilmente inferiore a quello di un’abitazione principale.
Nessun finanziamento con la previdenza professionale
Di norma, i fondi della previdenza professionale destinati alla promozione della proprietà non possono essere utilizzati per una casa di vacanza.
Conta anche l’abitazione principale
Nel calcolo della sostenibilità vengono considerati gli oneri dell’abitazione principale e gli altri impegni finanziari.
Attenzione agli immobili difficili da rivendere
Le banche possono valutare con maggiore prudenza gli immobili vecchi, isolati o poco liquidi.
Stimare prudentemente i redditi da affitto
Le banche non considerano sempre interamente i ricavi previsti dagli affitti turistici.
PostFinance indica un finanziamento massimo del 75% per gli immobili di vacanza. Altri istituti possono richiedere più fondi propri. È quindi opportuno ottenere una conferma prima di una prenotazione vincolante.
Non solo il prezzo d’acquisto: tutti i costi da considerare
| Voce di costo | Componenti tipiche |
|---|---|
| Costi accessori d’acquisto | Notaio, registro fondiario, imposta sul trapasso secondo il Cantone e spese di finanziamento. |
| Proprietà per piani | Amministrazione, riscaldamento, ascensore, sgombero neve, custode, fondo di rinnovo e contributi straordinari. |
| Manutenzione dell’edificio | Tetto, facciata, finestre, riscaldamento, tubazioni, umidità e risanamento energetico. |
| Utilizzo | Viaggi, parcheggio, arredi, internet, pulizie e periodi di sfitto. |
| Locazione | Piattaforma, gestore, consegna chiavi, pulizie, biancheria, tassa di soggiorno e amministrazione. |
| Imposte | Patrimonio, redditi o valore locativo fino al 2028 e possibile imposta immobiliare speciale dal 2029. |
Dal 1° gennaio 2029 il valore locativo verrà abolito per le abitazioni principali e secondarie occupate dal proprietario. I Cantoni potranno anche introdurre un’imposta immobiliare speciale sulle seconde case prevalentemente a uso proprio.
Rischi di posizione, climatici e di rivendita
Un prezzo d’acquisto basso è interessante solo se posizione, edificio e possibilità d’uso a lungo termine rispondono alle esigenze dell’acquirente.
Qualità tutto l’anno
Escursioni, ciclismo, cultura, terme, collegamenti ferroviari e attrattiva estiva potrebbero diventare più importanti della sola affidabilità della neve.
Pericoli naturali
Verificare valanghe, alluvioni, frane e caduta massi tramite le carte cantonali dei pericoli.
Liquidità di mercato
Nei piccoli centri le transazioni sono meno numerose. Un acquisto conveniente può richiedere più tempo per la rivendita.
Accessibilità
Treno, strada percorribile in inverno, parcheggio e tempi di viaggio influiscono su uso personale, affittabilità e rivendita.
Quale regione è adatta a quale profilo di acquirente?
| Profilo dell’acquirente | Regioni possibili | Priorità |
|---|---|---|
| Budget molto limitato | Airolo, Glarona Sud e singole località di Ernen/Goms | Verificare con particolare attenzione ristrutturazioni e possibilità di rivendita. |
| Fine settimana dalla Svizzera tedesca | Wildhaus-Alt St. Johann, Glarona Sud, Hasliberg | Viaggio breve e offerta tutto l’anno. |
| Vacanze in montagna e sci di fondo nel Vallese | Goms, Ernen, Evolène, Leukerbad | Statuto dell’immobile, frazione e accesso invernale. |
| Collegamento ferroviario dalla Svizzera romanda | Leysin e Les Mosses | Accessibilità, domanda internazionale e potenziale di affitto. |
| Grigioni sotto i prezzi delle località top | Obersaxen Mundaun, Disentis, Savognin | Microposizione e distanza dagli impianti di risalita. |
| Futura residenza principale | Località con treno, negozi, servizi sanitari e vita tutto l’anno | I servizi quotidiani contano più della sola attrattiva turistica. |
passi verso l’immobile alpino giusto
Definire un budget complessivo con almeno il 25–30% di fondi propri e costi accessori d’acquisto.
Chiarire se si cerca un’abitazione principale, una seconda casa libera o un immobile di vacanza gestito.
Confrontare le regioni per tempi di viaggio, attività tutto l’anno e infrastruttura.
Usare i prezzi medi comunali solo come filtro iniziale.
Chiarire lo statuto di seconda casa e la Lex Koller prima di prenotare.
Controllare registro fondiario, piani, permessi edilizi e vincoli d’uso.
Nella proprietà per piani analizzare verbali, regolamento e fondo di rinnovo.
Far valutare da esperti lo stato dell’edificio e il fabbisogno di risanamento energetico.
Verificare pericoli naturali, accesso invernale, parcheggio e sgombero neve.
Calcolare prudentemente i redditi da locazione al netto di tutti i costi.
Simulare le imposte fino al 2028 e dal 2029.
Ottenere conferma scritta del finanziamento.
Visitare immobili comparabili nella stessa microposizione.
Far controllare il contratto prima dell’atto notarile.
Questo immobile alpino economico è davvero un buon acquisto?
Prezzo confrontato con immobili nella stessa microposizione
Fondi propri per la casa di vacanza confermati
Costi d’acquisto accantonati separatamente
Conferma di finanziamento disponibile
Sostenibilità calcolata includendo l’abitazione principale
Nessun affidamento su affitti incerti
Riserva per ristrutturazione prevista
Scenario fiscale dal 2029 verificato
Statuto di abitazione principale o seconda casa confermato
Vincoli d’uso nel registro fondiario verificati
Informazioni ottenute dal Comune
Lex Koller chiarita, se rilevante
Affitti brevi consentiti
Regolamento della proprietà per piani letto
Permessi e trasformazioni documentati completamente
Contratto del gestore verificato
Fondo di rinnovo e verbali verificati
Riscaldamento, tetto e facciata valutati
Umidità e isolamento termico controllati
Carta dei pericoli naturali verificata
Accesso invernale e parcheggio chiariti
Servizi tutto l’anno verificati
Tempi di viaggio valutati realisticamente
Scenario di rivendita calcolato
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Fonti e aggiornamento dei dati
L’articolo considera le informazioni disponibili fino al 30 luglio 2026. I prezzi sono valori modellizzati o riferiti a segmenti e non sostituiscono la stima di un immobile concreto.
- UBS Swiss Alpine Property Focus 2026
- Comunicato UBS: immobili di vacanza alpini 2026
- RealAdvisor: prezzi immobiliari in Svizzera, luglio 2026
- ARE: Comuni con oltre il 20% di abitazioni secondarie
- ARE: legge sulle abitazioni secondarie ed eccezioni
- Ufficio federale di giustizia: revisione Lex Koller
- PostFinance: finanziamento di immobili di vacanza
- Raiffeisen: promozione della proprietà abitativa
- Dipartimento federale delle finanze: abolizione del valore locativo dal 2029 e possibile imposta immobiliare
- ch.ch: acquistare una seconda casa o casa di vacanza
Domande frequenti sugli immobili accessibili nelle Alpi svizzere
Le risposte principali spiegate in breve.
È un concetto relativo. In questo articolo sono considerati relativamente accessibili soprattutto i Comuni con prezzi medi modellizzati inferiori al valore svizzero di CHF 7’904 al metro quadrato o quelli appartenenti alla fascia meno costosa del mercato delle case di vacanza alpine.
Tra i Comuni relativamente accessibili figurano Airolo, Glarona Sud, Ernen, Leukerbad, Goms, Evolène, Wildhaus-Alt St. Johann e Leysin.
La semplice moltiplicazione dei prezzi medi comunali dà circa CHF 318’000 ad Airolo, CHF 365’000 a Glarona Sud, CHF 404’000 a Ernen, CHF 427’000 a Leukerbad e CHF 459’000 a Goms.
Le medie comunali comprendono diversi tipi di immobili e posizioni. Gli appartamenti di vacanza di lusso possono costare molto più della media dell’intero Comune.
Airolo offre un ambiente alpino e buoni collegamenti, ma non ha la domanda internazionale né il prestigio delle località più famose.
Rispetto alle destinazioni più costose del Vallese, queste regioni sono ancora molto più accessibili. Gli immobili migliori possono comunque superare nettamente la media comunale.
No. Nei Comuni con una quota di seconde case superiore al 20%, in linea generale non possono essere autorizzate nuove abitazioni secondarie non gestite turisticamente.
A seconda di cittadinanza, domicilio e immobile può essere necessaria un’autorizzazione Lex Koller. Prima dell’acquisto chiedere una risposta vincolante all’autorità cantonale o a un notaio.
Le banche richiedono spesso più capitale proprio rispetto all’abitazione principale. A seconda dell’istituto e dell’immobile può servire almeno il 25–30%, talvolta anche il 30–50%.
I fondi della previdenza professionale destinati alla promozione della proprietà abitativa non possono in genere essere usati per una casa di vacanza o seconda casa.
Dal 1° gennaio 2029 il valore locativo non sarà più applicato alle seconde case occupate dal proprietario. I Cantoni potranno introdurre un’imposta immobiliare speciale sulle seconde case prevalentemente a uso proprio.
Dipende da vincoli d’uso, diritto comunale, regolamento della proprietà per piani, permessi e statuto dell’acquirente.
È importante verificare carte dei pericoli, alluvioni, valanghe, frane, caduta massi, accesso invernale, affidabilità futura della neve e attrattiva estiva.
Tra i documenti importanti figurano estratto del registro fondiario, vincoli d’uso, permessi edilizi, regolamento della proprietà per piani, verbali, fondo di rinnovo, piano delle ristrutturazioni, assicurazione dello stabile, efficienza energetica, pericoli naturali, imposte, regole di locazione e conferma del finanziamento.
Gli immobili alpini accessibili esistono ancora, ma il prezzo non basta
Nelle Alpi svizzere si trovano ancora immobili relativamente accessibili, soprattutto fuori dalle destinazioni di prestigio note a livello internazionale.
Airolo, Glarona Sud, Ernen, Leukerbad, Goms, Evolène, Wildhaus-Alt St. Johann e Leysin presentano in particolare valori medi modellizzati inferiori alla media svizzera.
Contano però anche statuto di abitazione principale o seconda casa, finanziamento, lavori necessari, spese condominiali, imposte, pericoli naturali, attrattiva tutto l’anno e possibilità di rivendita. Chi valuta sistematicamente questi aspetti può trovare nei piccoli centri alpini un rapporto qualità-prezzo migliore rispetto a Gstaad, St. Moritz, Verbier, Andermatt o Zermatt.
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Confronta gli annunci per Comune, tipologia, numero di locali e budget, poi verifica microposizione e uso autorizzato.