Più permessi di costruzione in Svizzera: il mercato abitativo si sta allentando?
Il numero di permessi di costruzione per nuove abitazioni in Svizzera è tornato a crescere, soprattutto nel settore degli alloggi in affitto. Una rapida distensione rimane tuttavia improbabile: tra l'autorizzazione e l'occupazione servono progettazione, finanziamento e lavori, mentre popolazione e domanda di abitazioni continuano a crescere.
Autore: Nikita von Niederhäuser , esperto immobiliare UrbanHome Aggiornato il: · Tempo di lettura: circa 16 minuti
I dati più recenti sull'edilizia residenziale in Svizzera
Dopo diversi anni deboli, i permessi di costruzione hanno registrato una netta ripresa. Wüest Partner stima che nel 2025 siano state autorizzate circa 50.700 nuove abitazioni.
Ciò corrisponde a un aumento di circa il 6% rispetto al 2024 e al livello più alto dal 2018. Per interpretare i dati occorre tuttavia considerare anche altri indicatori di mercato.
| Indicatore | Dato attuale | Contestualizzazione |
|---|---|---|
| Permessi di costruzione 2025 | circa 50.700 abitazioni | Circa il 6% in più rispetto al 2024 e il valore più alto dal 2018. |
| Abitazioni in affitto autorizzate | circa il 21% in più | La ripresa si concentra soprattutto sulla costruzione di abitazioni in affitto. |
| Domande di costruzione 2025 | circa l'11% in meno | Il recente aumento delle autorizzazioni potrebbe essere in parte temporaneo. |
| Abitazioni sfitte 2025 | 48.455 abitazioni | 3.519 in meno rispetto all'anno precedente. |
| Tasso di abitazioni sfitte | 1,00 % | Quinto calo consecutivo. |
| Popolazione a fine 2025 | 9.124.300 persone | Un aumento di circa 73.300 persone, pari allo 0,8%. |
| Abitazioni realizzate nel 2023 | circa 46.700 abitazioni | Nel 2018 le abitazioni erano ancora oltre 53.000. |
I permessi di costruzione sono un indicatore anticipatore. Indicano quali progetti possono in linea di principio essere realizzati. Non dicono ancora quante abitazioni siano state costruite, occupate o siano realmente disponibili.
Che cos'è un permesso di costruzione?
Un permesso di costruzione è l'autorizzazione dell'autorità competente a un progetto edilizio. Conferma che il progetto presentato è conforme alle norme edilizie, pianificatorie e ambientali applicabili, alle condizioni stabilite.
| Fase | Significato | Incertezza |
|---|---|---|
| Domanda di costruzione | Un progetto è stato presentato per l'esame. | Autorizzazione, condizioni, opposizioni e finanziamento devono ancora essere chiariti. |
| Permesso di costruzione | Il progetto può in linea di principio essere realizzato. | L'inizio dei lavori, il finanziamento e la realizzazione completa restano incerti. |
| Inizio dei lavori | Il progetto viene effettivamente realizzato. | Tempi, costi e completamento dei lavori possono cambiare. |
| Completamento | Le abitazioni possono essere occupate. | Prezzo, ubicazione e tipologia abitativa devono comunque corrispondere alla domanda. |
Perché il mercato abitativo non si allenterà subito
Per un allentamento generalizzato, per un periodo prolungato si dovrebbero completare più abitazioni di quante ne servano per nuove famiglie, demolizioni, cambi di destinazione e altre trasformazioni.
La domanda continua a crescere
Nel 2025 la popolazione è aumentata di circa 73.300 persone. Nel contempo cresce il numero di nuclei familiari piccoli.
Gli effetti dei permessi arrivano più tardi
Finanziamento, progettazione esecutiva, costruzione e collaudo possono richiedere mesi o anni.
La ricostruzione sostitutiva non è tutta crescita netta
Le abitazioni esistenti vengono prima demolite e scompaiono dal mercato durante i lavori.
Le nuove abitazioni non sorgono sempre nel posto giusto
Nelle città e negli agglomerati con maggiore scarsità, le nuove abitazioni possono essere assorbite rapidamente.
La fascia di prezzo conta
Le nuove abitazioni costose alleviano solo in misura limitata la situazione delle famiglie a reddito basso e medio.
La ripresa si concentra sugli alloggi in affitto
Le abitazioni in affitto restano molto richieste
L'elevata domanda continua a sostenere il mercato delle nuove abitazioni in affitto.
Tassi più bassi favoriscono i progetti
Finanziamenti meno costosi possono migliorare la redditività dei condomini.
Canoni richiesti più elevati
L'aumento dei canoni richiesti può far crescere i ricavi attesi dei progetti.
Redditi locativi a lungo termine
Gli investitori istituzionali cercano rendimenti stabili e duraturi.
Più abitazioni per lotto
I condomini sfruttano il terreno edificabile scarso in modo molto più intensivo rispetto alle case unifamiliari.
Densificare il patrimonio esistente
Nelle città sempre più nuove abitazioni sorgono su terreni già edificati.
Più nuove costruzioni non comportano automaticamente una riduzione dei canoni dei contratti esistenti. Un'offerta maggiore può soprattutto aumentare la concorrenza nelle nuove locazioni e rallentare regionalmente la crescita dei canoni richiesti.
Le case di proprietà restano scarse nonostante l'aumento complessivo
L'aumento dei permessi complessivi non va confuso con un boom delle abitazioni di proprietà.
Secondo UBS, nel 2025 sono state autorizzate soltanto circa 5.100 case unifamiliari e 11.200 appartamenti di proprietà.
Più abitazioni in affitto possono alleggerire il mercato delle locazioni, ma non ampliano automaticamente la scelta degli acquirenti.
Perché le case di proprietà restano scarse
- terreni edificabili scarsi e costosi
- costi elevati dei terreni e della costruzione
- densificazione a favore dei condomini
- requisiti rigorosi di sostenibilità finanziaria
- elevati requisiti di capitale proprio
- procedure complesse di pianificazione e autorizzazione
- pochi terreni idonei nei centri urbani
Il mercato abitativo non si allenta ovunque allo stesso modo
Il dato nazionale di 50.700 abitazioni autorizzate nasconde notevoli differenze regionali. Pochi grandi progetti possono modificare sensibilmente le statistiche di un cantone o di una regione.
| Situazione regionale iniziale | Possibile effetto di nuove abitazioni |
|---|---|
| Città con tasso di sfitto molto basso | Le nuove abitazioni vengono spesso affittate rapidamente; l'allentamento resta limitato. |
| Agglomerato ben collegato | I progetti più grandi possono ampliare nettamente la scelta e l'area di ricerca. |
| Comune con maggiore offerta | Ulteriori nuove costruzioni possono allungare i tempi di commercializzazione e aumentare la concorrenza sui prezzi. |
| Regione turistica | L'effetto dipende dal fatto che vengano costruite residenze principali o case vacanza. |
| Regione rurale | Un grande progetto può influenzare in modo relativamente forte il mercato locale. |
Che cosa significano più permessi di costruzione per gli affitti e i prezzi immobiliari?
| Segmento di mercato | Effetto a breve termine | Effetto a medio termine |
|---|---|---|
| Abitazioni in affitto | Per ora disponibilità aggiuntiva limitata. | Più scelta e possibile rallentamento dell'aumento dei canoni richiesti. |
| Canoni dei contratti esistenti | Nessun effetto diretto. | Indirettamente, maggiori possibilità di cambiare casa per gli inquilini. |
| Appartamenti di proprietà | L'offerta resta scarsa. | Più scelta a livello regionale, ma nessuna diminuzione certa dei prezzi. |
| Case unifamiliari | Nuove costruzioni molto limitate. | La scarsità persiste in molte regioni. |
Canoni richiesti
Un'offerta più ampia può rallentare l'aumento degli affitti se le abitazioni sorgono nelle località giuste e nelle fasce di prezzo richieste.
Canoni dei contratti esistenti
I canoni dei contratti esistenti non diminuiscono automaticamente solo perché vengono costruite nuove abitazioni nella regione.
Proprietà abitativa
Poiché la costruzione di appartamenti di proprietà e case unifamiliari resta relativamente debole, il maggior numero complessivo di permessi non implica automaticamente un calo dei prezzi.
Che cosa potrebbe rallentare di nuovo la ripresa edilizia?
Un maggior numero di autorizzazioni non dimostra ancora una crescita duratura dell'edilizia. Il calo delle domande di costruzione è un segnale d'allarme particolare.
Meno domande di costruzione
Una pipeline di progetti più debole potrebbe portare in seguito a meno autorizzazioni.
Procedure lunghe
Pianificazione, opposizioni e ricorsi possono ritardare notevolmente i progetti.
Costi elevati
I costi di costruzione e dei terreni rimangono nettamente superiori ai livelli precedenti la pandemia.
Finanziamento
La redditività e il fabbisogno di capitale possono bloccare i progetti anche dopo l'autorizzazione.
Regolamentazione
Ulteriori requisiti energetici, edilizi o politici possono aumentare i costi dei progetti.
I grandi progetti distorcono i dati
Pochi grandi interventi urbanistici possono influire in modo sproporzionato sui dati annuali.
Che cosa fanno Confederazione, cantoni e comuni
Densificare gli insediamenti esistenti
Si punta a creare più abitazioni all'interno delle aree già edificate.
Accelerare pianificazione e autorizzazioni
Procedure più efficienti dovrebbero consentire di realizzare più rapidamente i progetti idonei.
Creare alloggi adeguati alle esigenze
Per allentare la pressione sul mercato, contano non solo la quantità di abitazioni, ma anche le dimensioni e il prezzo.
Circa il 59% su terreni già edificati
Secondo l'Ufficio federale dello sviluppo territoriale, tra il 2018 e il 2022 circa il 59% dei permessi per nuove abitazioni è stato rilasciato per particelle già edificate.
Vi rientrano ricostruzioni sostitutive, sopraelevazioni, ampliamenti, cambi di destinazione e densificazione degli insediamenti residenziali esistenti.
Tre possibili evoluzioni del mercato abitativo
Allentamento graduale
Molte abitazioni autorizzate vengono effettivamente costruite, seguono altri progetti e la crescita demografica rallenta.
Stabilizzazione fragile
La nuova offerta viene in gran parte assorbita dai nuovi nuclei familiari. Il tasso di sfitto si stabilizza su livelli bassi.
Nuovo peggioramento
Meno domande di costruzione portano successivamente a meno autorizzazioni e abitazioni completate, mentre la domanda rimane elevata.
Questi scenari rappresentano una valutazione del mercato, non una garanzia. Contano il numero effettivo di abitazioni completate, la crescita della popolazione e dei nuclei familiari e la domanda regionale.
Che cosa significano più permessi di costruzione per chi cerca casa?
Alcuni nuovi progetti vengono commercializzati prima della conclusione dei lavori.
Gli avvisi di ricerca e una registrazione tempestiva possono offrire un vantaggio.
I progetti più grandi sorgono spesso nei comuni degli agglomerati ben collegati.
Ampliare il raggio di ricerca può aumentare notevolmente la scelta.
Confrontare i costi complessivi
Considerare insieme affitto netto, spese accessorie, energia, mobilità e parcheggio.
La disposizione conta più del numero di locali
Superficie abitabile, ripostigli, balcone, cantina e possibilità di arredo sono importanti nelle nuove abitazioni compatte.
Che cosa significa questa evoluzione per proprietari e investitori?
La qualità resta decisiva
Le abitazioni ben tenute in località attraenti e ben collegate dovrebbero continuare a essere richieste.
La concorrenza potrebbe aumentare
Dove si costruisce molto, diventano più importanti i tempi di commercializzazione, le dotazioni e il posizionamento dei prezzi.
La sola domanda non basta
Redditività, costi di costruzione, regolamentazione e durata delle procedure restano rischi principali.
Esaminare attentamente il progetto
Verificare consegna, qualità costruttiva, garanzie, piano dei pagamenti, contesto circostante e ulteriori lavori previsti.
Come riconoscere un vero allentamento del mercato?
Un miglioramento duraturo non si riconosce da un singolo valore elevato dei permessi. Devono evolvere contemporaneamente diversi indicatori.
| Indicatore | Segnale di allentamento |
|---|---|
| Domande di costruzione | Stabili o in aumento per diversi anni. |
| Permessi di costruzione | Aumento diffuso, non solo singoli grandi progetti. |
| Avvii di cantiere | I progetti autorizzati vengono effettivamente realizzati. |
| Abitazioni completate | Un numero sensibilmente maggiore di abitazioni pronte per essere occupate. |
| Incremento netto del patrimonio abitativo | Le nuove costruzioni superano nettamente demolizioni e cambi di destinazione. |
| Tasso di abitazioni sfitte | Stabilizzazione o crescita nelle regioni con scarsità. |
| Numero di annunci | Più abitazioni disponibili per comune e fascia di prezzo. |
| Durata degli annunci | Le abitazioni restano pubblicizzate più a lungo. |
| Canoni richiesti | L'aumento dei prezzi rallenta o si stabilizza a livello regionale. |
Interpretare correttamente i permessi edilizi e il mercato abitativo
Verificato il numero di permessi di costruzione
Considerate le domande di costruzione
Esaminati separatamente i completamenti
Verificato il tasso di abitazioni sfitte
Considerata la crescita demografica
Considerata l'evoluzione dei nuclei familiari
Distinti i segmenti locazione e proprietà
Verificata la data di riferimento dei dati
Verificati i dati locali, non solo quelli nazionali
Identificati i grandi progetti come effetti particolari
Distinti affitto e proprietà
Verificata la fascia di prezzo
Distinte ricostruzioni sostitutive e aggiuntive
Verificato l'inizio dei lavori
Verificata la data di completamento
Considerate le opposizioni
Monitorati gli annunci disponibili
Monitorata la durata degli annunci
Confrontati i canoni richiesti
Confrontati i prezzi d'acquisto regionali
Verificate superfici e planimetrie delle abitazioni
Valutata l'accessibilità economica delle nuove abitazioni
Distinti gli effetti a breve e medio termine
Non sopravvalutato un singolo indicatore
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Fonti e aggiornamento dei dati
L'articolo tiene conto dei dati disponibili fino al 30 luglio 2026. A quella data, il tasso ufficiale svizzero di abitazioni sfitte per il 2026 non era ancora stato pubblicato.
- Wüest Partner: mercato abitativo e permessi di costruzione 2025
- Ufficio federale delle abitazioni: mercato abitativo in sintesi 2/2026
- Ufficio federale di statistica: censimento delle abitazioni sfitte 2025
- Ufficio federale di statistica: stato e sviluppo della popolazione
- Ufficio federale dello sviluppo territoriale: carenza di alloggi e sviluppo centripeto
- Ufficio federale delle abitazioni: opposizioni e ricorsi
- UBS Real Estate Focus 2026
- Raiffeisen: mercato immobiliare svizzero
Domande frequenti sui permessi di costruzione e sul mercato abitativo
Le risposte principali spiegate in breve.
Secondo i dati di mercato di Wüest Partner, nel 2025 sono state autorizzate circa 50.700 nuove abitazioni, il 6% circa in più rispetto all'anno precedente e il valore più alto dal 2018.
Nel breve periodo non è previsto un allentamento generalizzato. Le abitazioni devono prima essere finanziate, costruite e completate, mentre la domanda resta elevata.
Una domanda di costruzione richiede l'esame del progetto. Un permesso significa che il progetto può essere realizzato alle condizioni stabilite.
Tra l'autorizzazione e l'occupazione ci sono finanziamento, progettazione esecutiva, lavori e collaudo. L'effetto sull'offerta arriva quindi in ritardo.
La parte maggiore dell'aumento recente riguarda le abitazioni in affitto. Wüest Partner stima una crescita di circa il 21% delle autorizzazioni per alloggi locativi.
La domanda continua a crescere, progettazione e costruzione richiedono tempo, le ricostruzioni sostitutive eliminano temporaneamente abitazioni esistenti e non tutti i permessi portano subito a nuovi cantieri.
Al 1° giugno 2025 il tasso ufficiale svizzero di abitazioni sfitte era dell'1,00%, pari a 48.455 abitazioni vuote.
Non è previsto un calo generalizzato nel breve periodo. Più costruzioni possono rallentare gli aumenti regionali dei canoni richiesti.
Più autorizzazioni complessive non significano automaticamente prezzi più bassi. La costruzione di appartamenti di proprietà e case unifamiliari resta relativamente limitata.
Terreni edificabili, pianificazione territoriale, domanda, dimensioni dei progetti, procedure autorizzative e opposizioni variano molto. Pochi grandi progetti possono inoltre distorcere le statistiche.
Sì. Finanziamento, costi di costruzione, condizioni, opposizioni, domanda o scarsa redditività possono ritardare o fermare un progetto.
Opposizioni e ricorsi fanno parte della tutela giuridica, ma possono ritardare sensibilmente i progetti complessi.
Probabilmente quelle in cui vengono davvero completati diversi grandi progetti e le nuove abitazioni corrispondono alla domanda locale.
Gli indicatori principali sono domande e permessi di costruzione, avvii dei cantieri, completamenti, aumento netto del patrimonio, tasso di sfitto, numero e durata degli annunci e canoni richiesti.
Più permessi di costruzione sono positivi, ma non significano ancora un allentamento
Nel 2025 in Svizzera sono state autorizzate circa 50.700 nuove abitazioni, circa il 6% in più dell'anno precedente e il valore più alto dal 2018. L'aumento è stato particolarmente forte negli alloggi in affitto.
Nel contempo le domande di costruzione sono tornate a diminuire, il tasso di sfitto nel 2025 era solo dell'1,00% e popolazione e nuclei familiari continuano ad aumentare.
Inizialmente le nuove costruzioni potrebbero soprattutto impedire che la carenza peggiori ancora più rapidamente. Un allentamento percepibile è più probabile a livello regionale, quando diversi progetti saranno effettivamente completati e risponderanno alla domanda per posizione, dimensioni e prezzo.
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