01
5 anni
controllare i domicili precedenti
secondo il circondario delle esecuzioni
Affitto e candidatura
Trovare casa nonostante le esecuzioni: come migliorare le possibilità
Le esecuzioni rendono più difficile una candidatura per un appartamento, ma non impediscono automaticamente di stipulare un contratto di locazione. Questa guida spiega come controllare l’estratto del registro delle esecuzioni, distinguere le iscrizioni giustificate da quelle contestate e migliorare le possibilità di trovare casa in Svizzera con documenti trasparenti, garanzie adeguate e una strategia di ricerca realistica.
Autore: Nikita von Niederhäuser, esperto immobiliare UrbanHome Aggiornato il: · Tempo di lettura: circa 18 minuti
02
3 mesi
dopo l’opposizione
verificare se è possibile presentare domanda
03
Trasparenza
invece di nascondere
spiegare brevemente con prove
04
CHF 40
Tassa per la domanda
dal 1° gennaio 2026
Situazione iniziale
Perché le esecuzioni
rendono più difficile trovare casa
In molte regioni svizzere i candidati sono molto più numerosi degli appartamenti disponibili. Nel 2025 il tasso nazionale di abitazioni vuote era dell’1,0%, ed era nettamente inferiore nei cantoni con un mercato particolarmente teso. [7]
01
Il locatore può scegliere
Nei mercati immobiliari più competitivi, le amministrazioni possono spesso scegliere tra diversi nuclei familiari idonei. Un’iscrizione nel registro delle esecuzioni può essere considerata un ulteriore segnale di rischio.
02
03
Spiegare chiaramente la situazione
L’importante non è nascondere l’iscrizione, ma mostrare se il credito è stato pagato, contestato, riconosciuto ingiustificato, rateizzato o è ancora aperto.
Questa guida offre informazioni generali e non sostituisce una consulenza legale o sui debiti individuale.
Registro delle esecuzioni
Che cosa contiene l’estratto del registro delle esecuzioni?
L’estratto del registro delle esecuzioni riporta le procedure registrate in un determinato circondario. Per una visione completa possono essere necessari gli estratti di tutti i circondari in cui avete abitato negli ultimi cinque anni. [3]
Il precetto esecutivo viene emesso sulla base delle informazioni del creditore. In questa fase l’ufficio delle esecuzioni non verifica se il credito vantato esista effettivamente. Perciò nel registro possono comparire anche crediti contestati o ingiustificati. [4]
Non nascondete i domicili precedenti richiesti e non modificate i documenti. Documenti incompleti o alterati possono compromettere la fiducia più di un’iscrizione spiegata apertamente.
5
Anni
controllare tutti i domicili precedenti
!
Credito
non verificato automaticamente nel merito
✓
Documenti
presentare documenti completi e non modificati
Preparazione
Controllare accuratamente il proprio estratto
01–03
Controllare l’estratto
Richiedete per tempo il vostro estratto del registro delle esecuzioni.
Controllate nomi, importi, creditori, stato, date e motivi.
Se avete abitato in più luoghi, considerate tutti i circondari delle esecuzioni pertinenti.
04–06
Preparare i documenti
Raccogliete ricevute di pagamento, conferme di ritiro, decisioni e accordi.
Chiedete all’ufficio delle esecuzioni informazioni sulle possibili correzioni o sulla non comunicazione.
Solo dopo preparate il dossier di candidatura e una breve spiegazione.
Valutazione
Di quale tipo di esecuzione si tratta?
01
Pagato
Credito pagato
Il pagamento non cancella automaticamente l’iscrizione. Chiedete al creditore il ritiro scritto dell’esecuzione e una conferma.
02
Contestato
Credito contestato o ingiustificato
Se l’opposizione è stata presentata tempestivamente, può essere possibile chiedere la non comunicazione secondo l’art. 8a cpv. 3 lett. d LEF, alle condizioni previste dalla legge.
03
Piano rateale
Esecuzione in corso
Presentate un accordo scritto, le prove delle rate pagate puntualmente e un budget attuale realistico.
04
Rischio maggiore
Attestato di carenza beni o più procedure
Rivolgetevi il prima possibile a un servizio riconosciuto di consulenza sui debiti. Un piano di risanamento documentato è più credibile di generiche promesse.
05
Errori
Errore di nome o di fatto
Contattate l’ufficio delle esecuzioni con le prove pertinenti. Le iscrizioni errate possono essere corrette a determinate condizioni. [3]
06
Procedure passate
Vecchia esecuzione
Le iscrizioni non sono comunicate a tempo indeterminato. Controllate la data e lo stato di chiusura e chiedete all’ufficio quando scade il diritto di consultazione dei terzi.
Sistemazione
Sistemare le iscrizioni:
ritiro, correzione o non comunicazione
01
Ritiro da parte del creditore
Dopo il pagamento o un accordo, potete chiedere il ritiro scritto. Il creditore non è sempre obbligato ad accettare, ma vale la pena presentare una richiesta motivata.
02
Correzione da parte dell’ufficio
In caso di errore oggettivo nel registro, presentate le prove all’ufficio delle esecuzioni competente.
03
Non comunicazione
Questa procedura non rappresenta una cancellazione generale dei debiti pagati. Riguarda le esecuzioni contro le quali è stata presentata opposizione e richiede il rispetto delle condizioni di legge.
Novità dal 2026
Non comunicazione dal 1° gennaio 2026
La versione riveduta dell’art. 8a cpv. 3 lett. d LEF è entrata in vigore il 1° gennaio 2026. Dopo opposizione, la domanda può essere presentata trascorsi tre mesi dalla notificazione del precetto esecutivo e, in linea di principio, fino alla scadenza del diritto di consultazione dei terzi. [4] [5]
L’ufficio delle esecuzioni concede al creditore 20 giorni per dimostrare di aver avviato tempestivamente la procedura per eliminare l’opposizione. In assenza della prova, l’esecuzione non viene comunicata ai terzi.
La tassa forfettaria per la domanda è di CHF 40 ed è dovuta indipendentemente dall’esito. [6]
3
Mesi
dopo la notificazione del precetto esecutivo
20
Giorni
termine per il creditore
40
Tassa in CHF
indipendentemente dall’esito
Strategia di candidatura
In
10
passi per migliorare le possibilità
01
Scegliete abitazioni il cui canone totale sia chiaramente sostenibile con il reddito attuale.
02
Inviate un dossier di candidatura completo e ben leggibile.
03
Allegate un estratto recente del registro delle esecuzioni e le prove pertinenti.
04
Spiegate la causa, lo stato attuale e le prove in tre-cinque frasi.
05
Dimostrate redditi attuali stabili e pagamenti puntuali degli obblighi correnti.
06
Se possibile, fornite una referenza oggettiva del locatore attuale o precedente.
07
Proponete un garante o una locazione solidale solo se la soluzione è realmente sostenibile.
08
Rispondete rapidamente, ma non inviate documenti sensibili non necessari.
09
Ampliate il raggio di ricerca e siate flessibili sulla dimensione dell’abitazione e sulla data d’ingresso.
10
Continuate con costanza il risanamento dei debiti ancora aperti.
Modello
Come spiegare le esecuzioni nella candidatura
Oggetto: Spiegazione supplementare sull’estratto delle esecuzioni – candidatura per [indirizzo]
Gentili Signore, egregi Signori,
Vi ringrazio per avermi mostrato l’appartamento in [indirizzo]. Desidero candidarmi per un ingresso dal [data].
Il mio estratto del registro delle esecuzioni contiene [numero] iscrizione/i. L’iscrizione di [creditore / anno] riguarda [breve motivo oggettivo]. Il credito è ora [interamente pagato / contestato / regolato con un accordo rateale scritto]. Allego come prova [conferma, ricevuta di pagamento, accordo o decisione].
Pago puntualmente i miei obblighi correnti da [periodo]. Il mio reddito mensile attuale è di [importo / categoria di reddito] e il canone è sostenibile nel mio budget.
Se necessario, [locatore attuale / datore di lavoro / garante] può confermare i fatti indicati.
Vi ringrazio per tenere conto della mia situazione attuale e documentata. Resto volentieri a disposizione per eventuali domande.
Cordiali saluti
[Nome]
[Telefono]
[E-mail]
1
Breve
evitare lunghe giustificazioni
2
Oggettivo
spiegare causa e stato
3
Documentato
allegare prove pertinenti
Garanzie supplementari
Quali garanzie possono aiutare?
01–03
Persone e reddito
Garanzia personale: Una persona solvibile può fornire una garanzia aggiuntiva.
Locazione solidale: Una seconda parte contrattuale assume una responsabilità effettiva.
Contratto di lavoro e reddito: Documentate in modo credibile la stabilità attuale.
04–06
Rapporto di locazione
Referenza del locatore: Fate confermare i pagamenti puntuali dell’affitto e il corretto comportamento.
Deposito cauzionale: Garantisce determinate pretese ma non sostituisce la verifica della solvibilità.
Pagamento diretto: In casi particolari può essere utile una garanzia formale di copertura dei costi.
Strategia di ricerca
Adattare la strategia di ricerca
01
Ampliare il raggio di ricerca
Non cercate solo nei quartieri con pochissime abitazioni vuote. Buoni collegamenti con i trasporti pubblici permettono di ampliare notevolmente l’area di ricerca.
02
Diversi tipi di locatori
Locatori privati, cooperative, Comuni, enti senza scopo di lucro e grandi amministrazioni immobiliari adottano procedure di selezione diverse.
03
Essere flessibili su prezzo e dimensioni
Un appartamento più piccolo, economico o temporaneo può essere una soluzione provvisoria mentre sistemate le iscrizioni.
04
Salvare più ricerche
Salvate più ricerche su UrbanHome con località, numeri di locali e limiti di prezzo diversi.
Protezione dei dati
Protezione dei dati nella candidatura
I locatori possono richiedere dati effettivamente necessari e proporzionati per stipulare il contratto e verificare la solvibilità. [1] [2]
Non inviate tutta la corrispondenza con i creditori quando basta una breve conferma. Oscurate i numeri di conto non pertinenti, i dati sanitari e quelli di terzi.
Al termine della selezione, i documenti dei candidati non scelti devono generalmente essere distrutti, salvo una giustificazione particolare.
1
Necessario
inviare solo documenti pertinenti
2
Oscurare
rimuovere i dati personali non pertinenti
3
Proporzionato
limitare la raccolta di dati
Errori frequenti
I
10
errori che riducono le possibilità
01
Nascondere le esecuzioni quando viene richiesto un estratto completo.
02
Alterare documenti o nascondere intenzionalmente domicili precedenti.
03
Definire erroneamente un credito pagato come iscrizione automaticamente cancellata.
04
Inviare una lunga giustificazione emotiva senza prove.
05
Scegliere un appartamento economicamente appena sostenibile.
06
Indicare un garante non informato o non solvibile.
07
Puntare su un unico appartamento dei sogni.
08
Lasciare che nuove fatture finiscano in esecuzione durante la ricerca.
09
Effettuare pagamenti anticipati a fornitori sconosciuti.
10
Disdire il vecchio contratto prima che il nuovo sia vincolante.
Sostegno
Quando è utile una consulenza sui debiti
Più esecuzioni aperte, attestati di carenza beni, pignoramento dello stipendio o persistenti difficoltà nel pagare le fatture correnti indicano l’opportunità di una consulenza professionale.
Consulenza Debiti Svizzera è l’organizzazione mantello dei servizi specializzati senza scopo di lucro e indirizza ai centri del cantone di domicilio. [8]
La consulenza può aiutare a organizzare budget, priorità, negoziazioni e possibilità di risanamento. Non garantisce di trovare casa, ma permette di ottenere documenti affidabili e prevenire nuove esecuzioni.
!
Più procedure
cercare assistenza per tempo
CHF
Budget
pianificare in modo realistico
Lista di controllo
Lista di controllo prima della candidatura
01
Registro
Estratto personale recente richiesto
Tutti i circondari pertinenti controllati
Stato di ogni iscrizione verificato
Prove raccolte
02
Sistemazione
Ritiro richiesto al creditore
Possibilità di correzione verificate
Non comunicazione secondo l’art. 8a verificata
Tasse e termini chiariti
03
Candidatura
Canone realisticamente sostenibile
Breve spiegazione preparata
Reddito attuale documentato
Referenza o garanzia concordata
04
Ricerca
Più località salvate
Considerati anche immobili più economici
Candidature complete inviate
Vecchio contratto non disdetto troppo presto
Fonti
Fonti e aggiornamento dei dati
- IFPDT: Moduli di candidatura per appartamenti in affitto
- IFPDT: Scheda informativa sui moduli di candidatura, 15 luglio 2025
- ch.ch: Richiedere un estratto delle esecuzioni e correggere le iscrizioni
- Legge federale sulla esecuzione e sul fallimento, in particolare art. 8a LEF
- Ufficio federale di giustizia: Istruzione sull’art. 8a cpv. 3 lett. d LEF, modificata il 17 dicembre 2025
- Autorità di Basilea Città: Domanda di non comunicazione e tassa dal 1° gennaio 2026
- Ufficio federale di statistica: Rilevazione delle abitazioni vuote 2025
- Consulenza Debiti Svizzera: Servizi cantonali
Dati aggiornati al 2 agosto 2026.
Per saperne di più sull’affitto
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02
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05
Visita di un appartamento: 15 domande essenziali
06
252 appartamenti sfitti a Zurigo: come trovare casa
Risposte dirette
Domande frequenti sulla ricerca di casa nonostante le esecuzioni
Le risposte principali spiegate in modo chiaro.
14
Domande e risposte
Sì. Non esiste un divieto generale di affitto previsto dalla legge. Il locatore può però verificare la solvibilità e preferire un altro candidato idoneo.
Quando viene richiesto un estratto, è utile fornire una breve spiegazione oggettiva con le prove pertinenti.
No. Il solo pagamento non elimina automaticamente l’iscrizione. Potete chiedere al creditore di ritirarla.
Le esecuzioni possono essere consultate dai terzi autorizzati solo per il periodo previsto dalla legge. Verificate lo stato concreto presso l’ufficio competente.
La norma riveduta sulla non comunicazione secondo l’art. 8a cpv. 3 lett. d LEF ha ampliato o precisato la procedura.
Dal 1° gennaio 2026 la tassa forfettaria è di CHF 40, indipendentemente dall’esito.
Può essere utile, ma l’amministrazione non è obbligata ad accettarla. Il garante assume un rischio finanziario reale.
Può facilitare il finanziamento della cauzione, ma non sostituisce una solvibilità stabile né la decisione del locatore.
No. Inviate solo le prove necessarie per chiarire lo stato attuale. Oscurate i dati personali non pertinenti.
Presentate opposizione entro i termini e valutate correzione, rimedi giudiziari e non comunicazione con l’ufficio o un consulente legale.
Per una visione completa possono servire gli estratti di ogni circondario in cui avete abitato negli ultimi cinque anni.
Una conferma oggettiva del precedente locatore sui pagamenti puntuali e sul corretto comportamento è particolarmente utile.
Per le abitazioni vanno rispettati i limiti di legge delle garanzie. Non proponete soluzioni illecite o finanziariamente insostenibili.
Al più tardi in presenza di più procedure aperte, attestati di carenza beni, pignoramenti o difficoltà nel pagare regolarmente le fatture correnti.
Guida UrbanHome
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Riepilogo
Riepilogo
Le esecuzioni rendono più difficile la ricerca di un’abitazione, ma non la rendono impossibile. È fondamentale controllare accuratamente l’estratto, utilizzare la procedura giuridica corretta, fornire una breve spiegazione documentata, scegliere un canone sostenibile e dimostrare la stabilità attuale. Le possibilità di non comunicazione in vigore dal 1° gennaio 2026 vanno utilizzate solo quando sono soddisfatte le condizioni legali. Con più procedure aperte, rivolgetevi tempestivamente a un servizio specializzato.
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