Quanto posso permettermi per una casa in Svizzera? Calcolare reddito, capitale proprio e sostenibilità finanziaria
Quanto può costare una casa o un appartamento affinché una banca svizzera ne approvi il finanziamento? Dipende non solo dal capitale proprio disponibile, ma anche dal valore di finanziamento, dal reddito lordo, dai costi teorici dell’abitazione e dalla sostenibilità finanziaria a lungo termine.
Autore: Nikita von Niederhäuser , esperto immobiliare UrbanHome Aggiornato il: · Tempo di lettura: circa 14 minuti
Quanto posso permettermi per una casa?
Il prezzo massimo di acquisto non è determinato da un’unica cifra. Nella pratica, tre condizioni devono essere soddisfatte contemporaneamente. Il più basso di questi tre limiti stabilisce quale casa o appartamento può essere finanziato realisticamente.
| Limite | Cosa viene verificato? | Valore indicativo comune |
|---|---|---|
| Capitale proprio | Quale parte del prezzo d’acquisto puoi finanziare con mezzi propri? | Generalmente almeno il 20 per cento |
| Rapporto di finanziamento | Quanto può essere elevata l’ipoteca rispetto al valore di finanziamento? | Generalmente al massimo circa l’80 per cento |
| Sostenibilità | Il reddito è sufficiente per interessi, ammortamento e costi correnti? | Generalmente al massimo circa il 33 per cento del reddito lordo |
Importante: le regole del 20 e del 33 per cento non garantiscono il finanziamento. Le banche possono applicare criteri interni più severi e considerare solvibilità, età, occupazione, tipo e stato dell’immobile e altri impegni.
Come calcolano le banche la sostenibilità finanziaria?
Per verificare la sostenibilità, le banche di norma non usano il tasso ipotecario attuale. Applicano spesso un tasso teorico a lungo termine di circa il 4,5–5 per cento.
In questo modo verificano se il finanziamento resterebbe sostenibile anche in caso di un futuro aumento dei tassi.
Se il risultato è pari o inferiore a circa il 33 per cento, il finanziamento può essere sostenibile secondo questo calcolo semplificato. La valutazione definitiva dipende tuttavia dalle regole del singolo istituto.
Quale reddito serve per diversi prezzi d’acquisto?
La tabella seguente usa un calcolo standard semplificato con il 20 per cento di capitale proprio, l’80 per cento di ipoteca, il 5 per cento di interessi teorici, l’1 per cento per manutenzione e costi accessori e l’ammortamento fino a due terzi entro 15 anni.
| Prezzo d’acquisto | Capitale proprio | Ipoteca | Costi teorici annui | Reddito lordo approssimativo |
|---|---|---|---|---|
| CHF 600’000 | CHF 120’000 | CHF 480’000 | CHF 35’300 | CHF 107’000 |
| CHF 800’000 | CHF 160’000 | CHF 640’000 | CHF 47’100 | CHF 143’000 |
| CHF 1’000’000 | CHF 200’000 | CHF 800’000 | CHF 58’900 | CHF 179’000 |
| CHF 1’200’000 | CHF 240’000 | CHF 960’000 | CHF 70’700 | CHF 214’000 |
| CHF 1’500’000 | CHF 300’000 | CHF 1’200’000 | CHF 88’300 | CHF 268’000 |
Questi esempi sono stime non vincolanti. Un maggiore apporto di capitale proprio riduce l’ipoteca e normalmente anche il reddito necessario. Le banche possono utilizzare tassi, forfait di costi accessori, soglie di reddito o ipotesi di ammortamento differenti.
Esempio: Per un’abitazione del valore di CHF 1’000’000 con finanziamento all’80 per cento, servono almeno CHF 200’000 di capitale proprio. Secondo il calcolo semplificato della sostenibilità, l’economia domestica necessita inoltre di un reddito lordo annuo di circa CHF 179’000.
Quali mezzi propri possono essere utilizzati?
Disponibilità bancarie e risparmi
Titoli, fondi e altri beni liquidabili
Anticipi ereditari e donazioni
Determinati prestiti da familiari
Terreni edificabili o immobili abitativi esistenti non gravati
Averi del pilastro 3a
Prelievo anticipato o costituzione in pegno degli averi della cassa pensione
Almeno il 10 per cento del valore di finanziamento deve provenire da mezzi esterni al secondo pilastro.
Non impiegare tutti i fondi liberamente disponibili.
Dopo l’acquisto, conserva riserve per riparazioni, assicurazioni, imposte, trasloco e spese impreviste.
Che cos’è il principio del valore inferiore?
La banca non accetta automaticamente il prezzo concordato come valore di finanziamento. In caso di trasferimento di proprietà, è generalmente determinante il valore più basso tra il prezzo d’acquisto e il valore di mercato stimato dalla banca.
La differenza tra il prezzo d’acquisto e il valore di finanziamento deve essere coperta con capitale proprio aggiuntivo non proveniente dal secondo pilastro. Un prezzo superiore alla valutazione bancaria può quindi aumentare notevolmente il fabbisogno effettivo di capitale proprio.
Esempio con una valutazione bancaria inferiore
- Prezzo d’acquisto: CHF 1’100’000
- Valore di finanziamento della banca: CHF 1’000’000
- Ipoteca massima all’80 per cento: CHF 800’000
- Capitale proprio necessario: CHF 300’000
Quali redditi considera la banca?
Salario lordo
Un salario lordo fisso da lavoro dipendente è in genere particolarmente facile da documentare.
Reddito di entrambi i partner
Il reddito di entrambi i partner può essere considerato se entrambi partecipano al finanziamento.
Bonus e provvigioni
I redditi variabili vengono spesso conteggiati solo parzialmente o sulla base di medie pluriennali.
Bilanci di più esercizi
Il reddito dei lavoratori indipendenti viene normalmente valutato sulla base dei bilanci di più esercizi.
Redditi da locazione e secondari
Possono essere considerati in base alla loro stabilità e alla documentazione disponibile.
Prestiti e obblighi di mantenimento
Rate di leasing, prestiti personali, assegni di mantenimento e altri impegni continuativi possono ridurre la sostenibilità.
Le banche valutano non solo l’ammontare del reddito, ma anche la sua stabilità e sostenibilità nel tempo. Possono inoltre considerare una riduzione prevista dell’orario di lavoro o un calo prevedibile del reddito.
Utilizzare la cassa pensione o il pilastro 3a per acquistare casa?
Può facilitare l’acquisto di un immobile.
Importo minimo del prelievo anticipato dalla cassa pensione: CHF 20’000.
Può ridurre le future prestazioni di vecchiaia.
Il prelievo anticipato comporta una tassazione separata.
Il capitale previdenziale resta inizialmente nella cassa pensione.
Di conseguenza, l’ipoteca rimane più elevata.
Un’ipoteca più elevata può incidere maggiormente sulla sostenibilità.
A partire dai 50 anni si applicano ulteriori limitazioni.
Gli averi previdenziali possono generalmente essere utilizzati solo per un’abitazione occupata dal proprietario, non per una normale casa di vacanza o un immobile a reddito. Confronta prelievo anticipato e costituzione in pegno considerando le conseguenze previdenziali a lungo termine.
Non dimenticare i costi d’acquisto e le riserve finanziarie
Il capitale proprio necessario non copre automaticamente tutti i costi di acquisto. A seconda del Cantone, del Comune e del contratto possono sorgere ulteriori spese.
Spese e imposte
Spese notarili, tasse del registro fondiario, imposte sul trapasso di proprietà o tributi cantonali analoghi, nonché costi della cartella ipotecaria e del finanziamento.
Costi dell’immobile
Valutazione dell’immobile, perizie, ristrutturazioni urgenti, interventi energetici e, se applicabile, contributi al fondo di rinnovamento.
Mantenere una riserva
Occorre prevedere anche trasloco, assicurazioni e primi acquisti. Questi costi spesso non vengono finanziati integralmente tramite l’ipoteca.
Cosa succede alla sostenibilità dopo il pensionamento?
Un finanziamento deve rimanere sostenibile non solo oggi, ma anche dopo il pensionamento. Poiché il reddito spesso diminuisce, le banche valutano anche i redditi pensionistici previsti per gli acquirenti più anziani o prossimi alla pensione.
È particolarmente importante mantenere liquidità sufficiente per manutenzione e grandi ristrutturazioni.
Come aumentare il budget d’acquisto possibile?
Apportare più capitale proprio
Un’ipoteca più bassa riduce i costi degli interessi e può migliorare la sostenibilità. Le riserve finanziarie non devono però essere esaurite.
Ridurre il prezzo d’acquisto
Una regione meno costosa, una superficie abitabile minore o un immobile con meno spazi accessori possono ridurre notevolmente il reddito necessario.
Ridurre gli impegni finanziari
Leasing, prestiti personali e altri impegni correnti possono incidere negativamente sulla verifica della sostenibilità.
Confrontare diverse offerte
Le banche e gli altri istituti ipotecari non utilizzano modelli di valutazione e sostenibilità completamente identici.
Definire un budget d’acquisto realistico
Calcolare il capitale proprio liberamente disponibile
Indicare separatamente gli averi del pilastro 3a e della cassa pensione
Definire una riserva di liquidità dopo l’acquisto
Documentare reddito lordo e redditi variabili
Considerare leasing, prestiti e obblighi di mantenimento
Calcolare la sostenibilità dopo il pensionamento
Verificare la sostenibilità con un tasso del 4,5–5 per cento
Prevedere costi realistici per manutenzione e spese accessorie
Verificare i costi d’acquisto nel Cantone interessato
Considerare la valutazione bancaria e il principio del valore inferiore
Ottenere una conferma di finanziamento prima di assumere un impegno vincolante
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Una volta stabilito il prezzo d’acquisto realistico, puoi cercare in modo mirato case e appartamenti di proprietà adatti.
Fonti e data delle informazioni
Data delle informazioni: 30 luglio 2026. Le condizioni effettive del credito dipendono dalla banca, dall’immobile, dal Cantone e dalla situazione personale.
- Associazione svizzera dei banchieri / FINMA: direttive sui requisiti minimi per i finanziamenti ipotecari
- Associazione svizzera dei banchieri / FINMA: direttive sull’esame, la valutazione e la gestione dei crediti garantiti da pegno immobiliare
- Comunicazione FINMA sulla vigilanza 02/2025 relativa ai crediti ipotecari
- Ufficio federale delle assicurazioni sociali: promozione della proprietà d’abitazioni mediante la previdenza professionale
- UBS: sostenibilità di un’ipoteca
Questa guida fornisce indicazioni generali e non sostituisce una consulenza individuale in materia di finanziamento, previdenza, diritto o fiscalità.
Domande frequenti sulla sostenibilità finanziaria di un’abitazione
Le risposte più importanti spiegate in breve.
Per un’abitazione a uso proprio, le banche richiedono normalmente almeno il 20 per cento di capitale proprio. Almeno il 10 per cento del valore di finanziamento deve provenire da fondi esterni al secondo pilastro.
Con il 20 per cento di capitale proprio e le consuete ipotesi teoriche, il reddito lordo annuo necessario per l’economia domestica è di circa CHF 178’000–180’000.
La banca usa un tasso di sicurezza più elevato per verificare se il finanziamento resterebbe sostenibile in caso di futuri aumenti dei tassi di mercato.
Sì. Gli averi del pilastro 3a possono essere prelevati anticipatamente o costituiti in pegno per un’abitazione a uso proprio. Il trattamento preciso dipende dalla struttura del finanziamento e dall’istituto creditore.
Se il valore di finanziamento è inferiore al prezzo d’acquisto, la differenza deve essere coperta con capitale proprio aggiuntivo esterno al secondo pilastro.
No. Anche reddito, sostenibilità, solvibilità, valore dell’immobile, ammortamento e stabilità finanziaria a lungo termine devono soddisfare i requisiti della banca.
Quanto puoi permetterti per una casa non dipende solo dal prezzo d’acquisto
Per finanziare un’abitazione devono essere adeguati capitale proprio, rapporto di finanziamento e sostenibilità. Spesso servono almeno il 20 per cento di capitale proprio e l’ipoteca è generalmente limitata a circa l’80 per cento del valore di finanziamento.
Le banche verificano inoltre la sostenibilità a lungo termine con un tasso teorico spesso compreso tra il 4,5 e il 5 per cento, tenendo conto di ammortamento, manutenzione e costi accessori.
Un budget d’acquisto realistico deve quindi considerare riserve sufficienti, eventuali costi accessori, una valutazione bancaria inferiore e la situazione finanziaria dopo il pensionamento.
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