Quel logement puis-je me permettre en Suisse ? Calculer le revenu, les fonds propres et la capacité financière
Quel peut être le prix d’une maison ou d’un appartement pour que son financement soit accepté par une banque suisse ? Cela dépend non seulement des fonds propres disponibles, mais aussi de la valeur de nantissement, du revenu brut, des charges théoriques du logement et de la capacité financière à long terme.
Auteur : Nikita von Niederhäuser , expert immobilier UrbanHome Mis à jour le : · Temps de lecture : env. 14 minutes
Quel logement puis-je me permettre ?
Le prix d’achat maximal n’est pas déterminé par un seul chiffre. Dans la pratique, trois conditions doivent être remplies simultanément. La plus basse de ces trois limites détermine finalement quel logement peut être financé de manière réaliste.
| Limite | Que vérifie la banque ? | Valeur indicative courante |
|---|---|---|
| Fonds propres | Quelle part du prix d’achat pouvez-vous financer vous-même ? | Généralement au moins 20 pour cent |
| Taux d’avance | Quel peut être le montant de l’hypothèque par rapport à la valeur de nantissement ? | Généralement au maximum environ 80 pour cent |
| Capacité financière | Le revenu suffit-il pour les intérêts, l’amortissement et les charges courantes ? | Généralement au maximum environ 33 pour cent du revenu brut |
Important : les règles des 20 et 33 pour cent ne garantissent pas un financement. Les banques peuvent appliquer des critères internes plus stricts et tenir compte de la solvabilité, de l’âge, de l’emploi, du type et de l’état du bien ainsi que d’autres engagements.
Comment les banques calculent-elles la capacité financière ?
Pour vérifier la capacité financière, les banques n’utilisent généralement pas le taux hypothécaire actuel. Elles appliquent souvent un taux calculatoire à long terme d’environ 4,5 à 5 pour cent.
Cela permet de vérifier si le financement resterait supportable en cas de hausse future des taux.
Si le résultat est d’environ 33 pour cent ou moins, le financement peut être supportable selon ce calcul simplifié. L’évaluation définitive dépend toutefois des règles de l’établissement prêteur.
Quel revenu faut-il pour différents prix d’achat ?
Le tableau suivant repose sur un calcul standard simplifié avec 20 pour cent de fonds propres, 80 pour cent d’hypothèque, 5 pour cent d’intérêts calculatoires, 1 pour cent pour l’entretien et les charges, et un amortissement aux deux tiers en 15 ans.
| Prix d’achat | Fonds propres | Hypothèque | Charges théoriques annuelles | Revenu brut approximatif |
|---|---|---|---|---|
| CHF 600’000 | CHF 120’000 | CHF 480’000 | CHF 35’300 | CHF 107’000 |
| CHF 800’000 | CHF 160’000 | CHF 640’000 | CHF 47’100 | CHF 143’000 |
| CHF 1’000’000 | CHF 200’000 | CHF 800’000 | CHF 58’900 | CHF 179’000 |
| CHF 1’200’000 | CHF 240’000 | CHF 960’000 | CHF 70’700 | CHF 214’000 |
| CHF 1’500’000 | CHF 300’000 | CHF 1’200’000 | CHF 88’300 | CHF 268’000 |
Ces exemples sont des estimations sans engagement. Un apport plus élevé réduit l’hypothèque et généralement aussi le revenu nécessaire. Les banques peuvent appliquer d’autres taux, forfaits de charges, seuils de revenu ou hypothèses d’amortissement.
Exemple : Pour un logement à CHF 1’000’000 financé à 80 pour cent, il faut au moins CHF 200’000 de fonds propres. Selon le calcul simplifié de capacité financière, le ménage doit également disposer d’un revenu brut d’environ CHF 179’000 par an.
Quels fonds propres peuvent être utilisés ?
Avoirs bancaires et épargne
Titres, fonds et autres valeurs réalisables
Avances d’hoirie et donations
Certains prêts accordés par la famille
Terrain constructible ou logement existant non grevé
Avoirs du pilier 3a
Retrait anticipé ou mise en gage des avoirs de la caisse de pension
Au moins 10 pour cent de la valeur de nantissement doivent provenir de fonds extérieurs au deuxième pilier.
Ne mobilisez pas l’ensemble de vos avoirs disponibles.
Après l’achat, conservez des réserves pour les réparations, les assurances, les impôts, le déménagement et les dépenses imprévues.
Qu’est-ce que le principe de la valeur la plus basse ?
La banque ne reprend pas automatiquement le prix d’achat convenu comme valeur de nantissement. Lors d’un transfert de propriété, le montant le plus bas entre le prix d’achat et la valeur de marché estimée par la banque est généralement déterminant.
La différence entre le prix d’achat et la valeur de nantissement doit être financée par des fonds propres supplémentaires hors du deuxième pilier. Un prix supérieur à l’évaluation bancaire peut donc augmenter sensiblement les fonds propres nécessaires.
Exemple avec une évaluation bancaire inférieure
- Prix d’achat : CHF 1’100’000
- Valeur de nantissement de la banque : CHF 1’000’000
- Hypothèque maximale à 80 pour cent : CHF 800’000
- Fonds propres nécessaires : CHF 300’000
Quels revenus la banque prend-elle en compte ?
Salaire brut
Un salaire brut fixe provenant d’une activité salariée est généralement facile à vérifier.
Revenus des deux partenaires
Les revenus des deux partenaires peuvent être pris en compte si les deux participent au financement.
Bonus et commissions
Les revenus variables sont souvent pris en compte seulement en partie ou sur la base de moyennes pluriannuelles.
Plusieurs exercices comptables
Les revenus des indépendants sont généralement évalués sur la base de plusieurs exercices comptables.
Revenus locatifs et accessoires
Ils peuvent être pris en compte selon leur caractère durable et les justificatifs fournis.
Crédits et pensions alimentaires
Les mensualités de leasing, les crédits privés, les pensions alimentaires et les autres engagements durables peuvent réduire la capacité financière.
Les banques évaluent non seulement le montant du revenu, mais aussi sa stabilité et sa pérennité. Une réduction prévue du temps de travail ou une baisse prévisible de revenu peut aussi être prise en compte.
Utiliser la caisse de pension ou le pilier 3a pour acheter un logement ?
Peut faciliter l’achat immobilier.
Montant minimal du retrait anticipé de la caisse de pension : CHF 20’000.
Peut réduire les futures prestations de retraite.
Le retrait anticipé entraîne une imposition distincte.
Les avoirs de prévoyance restent d’abord dans la caisse de pension.
L’hypothèque reste ainsi plus élevée.
Une hypothèque plus élevée peut peser davantage sur la capacité financière.
Des restrictions supplémentaires s’appliquent dès 50 ans.
Les avoirs de prévoyance ne peuvent généralement être utilisés que pour un logement occupé par son propriétaire, et non pour une résidence secondaire ordinaire ou un bien de rendement. Comparez le retrait anticipé et la mise en gage en tenant compte des conséquences à long terme sur la prévoyance.
Ne pas oublier les frais d’acquisition et les réserves financières
Les fonds propres nécessaires ne couvrent pas automatiquement tous les frais liés à l’achat. Des dépenses supplémentaires peuvent survenir selon le canton, la commune et le contrat.
Frais et taxes
Frais de notaire, émoluments du registre foncier, droits de mutation ou taxes cantonales comparables ainsi que frais de cédule hypothécaire et de financement.
Frais liés au bien
Évaluation immobilière, expertises, rénovations immédiatement nécessaires, mesures énergétiques et, le cas échéant, contributions au fonds de rénovation.
Conserver une réserve
Le déménagement, les assurances et les premiers achats doivent également être budgétés. Ces frais ne sont souvent pas entièrement couverts par l’hypothèque.
Qu’advient-il de la capacité financière après la retraite ?
Le financement doit rester supportable non seulement aujourd’hui, mais aussi après la retraite. Comme les revenus diminuent souvent à ce moment-là, les banques examinent aussi les rentes prévues pour les acheteurs âgés ou proches de la retraite.
Il est particulièrement important de conserver suffisamment de liquidités pour l’entretien et les rénovations importantes.
Comment augmenter son budget d’achat potentiel ?
Apporter davantage de fonds propres
Une hypothèque plus faible réduit les intérêts et peut améliorer la capacité financière. Il ne faut toutefois pas épuiser les réserves financières.
Réduire le prix d’achat
Une région moins chère, une surface habitable plus petite ou un logement avec moins d’espaces annexes peuvent réduire sensiblement le revenu nécessaire.
Réduire les engagements financiers
Le leasing, les crédits privés et les autres engagements courants peuvent peser sur l’évaluation de la capacité financière.
Comparer plusieurs offres
Les banques et autres prêteurs hypothécaires n’utilisent pas tous les mêmes modèles d’évaluation et de capacité financière.
Déterminer un budget d’achat réaliste
Calculer les fonds propres librement disponibles
Répertorier séparément le pilier 3a et les avoirs de la caisse de pension
Définir une réserve de liquidités après l’achat
Documenter les revenus bruts et variables
Tenir compte du leasing, des crédits et des obligations d’entretien
Calculer la capacité financière après la retraite
Tester la capacité financière avec un taux de 4,5 à 5 pour cent
Prévoir des frais d’entretien et des charges réalistes
Vérifier les frais d’acquisition dans le canton concerné
Tenir compte de l’évaluation bancaire et du principe de la valeur la plus basse
Obtenir une confirmation de financement avant tout engagement ferme
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Sources et date des informations
État des informations : 30 juillet 2026. Les conditions réelles de crédit dépendent de la banque, du bien, du canton et de la situation personnelle.
- Association suisse des banquiers / FINMA : directives relatives aux exigences minimales pour les financements hypothécaires
- Association suisse des banquiers / FINMA : directives sur l’examen, l’évaluation et la gestion des crédits garantis par gage immobilier
- Communication FINMA sur la surveillance 02/2025 relative au crédit hypothécaire
- Office fédéral des assurances sociales : encouragement à la propriété du logement au moyen de la prévoyance professionnelle
- UBS : capacité financière pour une hypothèque
Ce guide fournit des informations générales et ne remplace pas un conseil personnalisé en matière de financement, de prévoyance, de droit ou de fiscalité.
Questions fréquentes sur la capacité financière pour un logement
Les principales réponses expliquées en bref.
Pour un logement occupé par son propriétaire, les banques demandent généralement au moins 20 pour cent de fonds propres. Au moins 10 pour cent de la valeur de nantissement doivent provenir de fonds extérieurs au deuxième pilier.
Avec 20 pour cent de fonds propres et les hypothèses de calcul habituelles, le revenu brut annuel nécessaire pour le ménage est d’environ CHF 178’000 à CHF 180’000.
La banque utilise un taux de sécurité plus élevé pour vérifier si le financement resterait supportable en cas de hausse future des taux du marché.
Oui. Les avoirs du pilier 3a peuvent être retirés par anticipation ou mis en gage pour un logement occupé par son propriétaire. Leur prise en compte exacte dépend du financement et de l’établissement prêteur.
Si la valeur de nantissement est inférieure au prix d’achat, la différence doit être financée par des fonds propres supplémentaires extérieurs au deuxième pilier.
Non. Le revenu, la capacité financière, la solvabilité, la valeur du bien, l’amortissement et la stabilité financière à long terme doivent également satisfaire aux exigences de la banque.
Le prix d’achat ne suffit pas à déterminer le logement que vous pouvez vous permettre
Pour financer un logement, les fonds propres, le taux d’avance et la capacité financière doivent tous être suffisants. Il faut souvent au moins 20 pour cent de fonds propres, tandis que l’hypothèque est généralement limitée à environ 80 pour cent de la valeur de nantissement.
Les banques examinent aussi la capacité financière à long terme avec un taux calculatoire souvent compris entre 4,5 et 5 pour cent, en tenant compte de l’amortissement, de l’entretien et des charges.
Un budget d’achat réaliste doit donc inclure des réserves suffisantes, les éventuels frais d’acquisition, une évaluation bancaire inférieure et la situation financière après la retraite.
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